Vastgoed is voor veel mensen een van de grootste financiële beslissingen in hun leven. Of het nu gaat om het kopen van een woning, het verhuren van een appartement of het erven van een pand: er komt veel bij kijken. Zeker als de overheid meekijkt. In Nederland zijn er specifieke regels voor hoe de waarde van een woning wordt berekend, en die regels zijn de afgelopen jaren flink veranderd. Wie onroerend goed bezit of wil gaan verhuren, doet er goed aan te weten hoe dat werkt.
De WOZ-waarde als vertrekpunt bij woningbezit
De WOZ-waarde is de officiële waarde die de gemeente elk jaar vaststelt voor een woning. Die waarde gebruikt de Belastingdienst als basis voor verschillende berekeningen, bijvoorbeeld bij de erfbelasting of de inkomstenbelasting. Voor een woning die leeg staat en vrij te koop is, geldt de WOZ-waarde vaak als goede maatstaf. Maar zodra iemand in de woning woont als huurder, ligt dat anders. Een verhuurde woning is namelijk minder waard op de vrije markt, omdat een koper de woning niet zomaar kan bewonen. Dat verschil wordt in Nederland uitgedrukt via de leegwaarderatio.
Wat de leegwaarderatio betekent voor verhuurde woningen
De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde dat aangeeft wat een verhuurde woning fiscaal waard is. Hoe hoger de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe hoger het percentage. Tot 2023 konden verhuurders via een lagere leegwaarderatio flink minder belasting betalen. Dat voordeel is de afgelopen jaren steeds kleiner geworden. Vanaf 2023 geldt bij verhuur in de vrije sector in veel gevallen een percentage van 100 procent van de WOZ-waarde. Dat betekent dat er nauwelijks nog korting is op de belastbare waarde van de woning. Voor verhuurders die eerder rekenden op een lagere belasting via deze regeling, is dit een grote verandering. De Belastingdienst schrijft voor dat je in 2023, 2024 en 2025 het hoogste toepasselijke percentage uit de tabel moet gebruiken. Dit heeft directe gevolgen voor hoeveel belasting iemand betaalt over een verhuurd pand.
Hoe belasting op verhuurd onroerend goed werkt
Een particulier die een woning verhuurt, betaalt in Nederland meestal belasting via box 3. Dat is het systeem voor spaargeld en beleggingen, waar ook verhuurd onroerend goed onder valt. De belasting wordt niet berekend over de werkelijke huurinkomsten, maar over een verondersteld rendement op het vermogen. Dat klinkt voordelig, maar dat is het niet altijd. De fiscale waarde van een verhuurde woning is de afgelopen jaren gestegen door de aanpassingen in de leegwaarderatio. Daardoor valt de belastbare waarde van de woning hoger uit, ook als de huurinkomsten relatief laag zijn. Wie meerdere panden verhuurt, merkt dit verschil al snel in de aangifte inkomstenbelasting. Het is daarom verstandig om de jaarlijkse WOZ-beschikking goed te controleren, want een te hoge WOZ-waarde kun je aanvechten bij de gemeente.
Erfbelasting en de waarde van een verhuurde woning
Wie een verhuurde woning erft, krijgt ook te maken met de leegwaarderatio. Bij de berekening van de erfbelasting geldt de fiscale waarde van de woning als uitgangspunt. Vroeger betekende dat een flinke korting, omdat verhuurde woningen lager werden gewaardeerd. Nu die korting grotendeels is verdwenen, kan de erfbelasting hoger uitvallen dan mensen verwachten. Stel dat iemand een appartement erft dat verhuurd wordt voor een relatief lage huur: dan geldt toch bijna de volledige WOZ-waarde als belastinggrondslag. Dat kan aanzienlijk schelen in de te betalen belasting bij een nalatenschap. Het is bij erfenis van verhuurd onroerend goed dan ook slim om tijdig advies te vragen aan een belastingadviseur of notaris. Zij kunnen helpen bepalen welke waarde van toepassing is en of er ruimte is om bezwaar te maken of de aangifte slim in te richten.
Veelgestelde vragen
Wat is de leegwaarderatio en waarom is die belangrijk?
De leegwaarderatio is een percentage waarmee de fiscale waarde van een verhuurde woning wordt berekend. Het percentage bepaalt hoeveel van de WOZ-waarde meetelt voor de belasting. Hoe dichter het percentage bij de 100 procent ligt, hoe hoger de belastbare waarde van de woning. Door recente wetswijzigingen is dit percentage voor veel verhuurders sterk gestegen, waardoor ze meer belasting betalen dan voorheen.
Kan ik de WOZ-waarde van mijn woning aanvechten?
Ja, het is mogelijk om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde als je denkt dat die te hoog is vastgesteld. Dat doe je bij de gemeente waar de woning staat. Je hebt daarvoor zes weken de tijd na ontvangst van de WOZ-beschikking. Een lagere WOZ-waarde kan leiden tot minder belasting in box 3 en een lagere grondslag bij de erfbelasting.
Betaal je over huurinkomsten direct inkomstenbelasting?
Particulieren die een woning verhuren betalen in de meeste gevallen geen belasting over de werkelijke huurinkomsten zelf. De belasting loopt via box 3, waarbij een verondersteld rendement op het vermogen wordt belast. De huurinkomsten tellen dus niet direct mee, maar de waarde van het pand wel. Dat maakt de hoogte van de WOZ-waarde en de leegwaarderatio des te bepalender voor de uiteindelijke belastingrekening.
Geldt de leegwaarderatio ook bij verpachte grond of alleen bij woningen?
De leegwaarderatio geldt specifiek voor verhuurde of verpachte woningen. Voor andere vormen van onroerend goed, zoals bedrijfspanden of los land, gelden andere waarderingsregels. Bij verpachte woningen wordt eveneens een percentage van de WOZ-waarde gebruikt, maar de hoogte van dat percentage kan verschillen van de regels die gelden bij reguliere verhuur.
